להב אל.אר רילאסטייט
·
בקשי פיננסים — Family Office | Research Depth: Standard
Company Profile — פרופיל החברה
להב אל.אר רילאסטייט היא חברת אחזקות ישראלית ציבורית הנסחרת בבורסת תל אביב מאז 1983 (סימול: להב). להב הפכה בשנים האחרונות מחברת אחזקות ישראלית מקומית לחברה עם ליבת פעילות גרמנית — 63% מהמאזן הוא נדל"ן מניב בגרמניה (129 נכסים מסחריים, שווי חלק החברה ~1.7 מיליארד ₪). הבעלות: איש העסקים אבי לוי מחזיק ~43.33%. החברה פועלת ב-5 מגזרי פעילות: נדל"ן מניב בגרמניה (63% — 129 נכסים), נדל"ן מניב בישראל (13% — דרך דלק נכסים 30.56%), אנרגיה ירוקה (9% — דרך פריים אנרג'י 41.91%), פסולת (8% — דרך להב תשתיות 65%), ודלק ישראל (7% — שליטה משותפת 39.6%). שווי שוק: ~3.05 מיליארד ₪. המודל הוא holding company — הכנסה מנדל"ן גרמני ישיר + חלק ברווחי החברות המוחזקות.
מבנה אחזקות מרכזיות: [עובדה]
| חברה | אחזקה | מצב |
|---|---|---|
| נדל"ן גרמניה (ישיר) | 100% | פרטי, 129 נכסים |
| דלק נכסים | 30.56% | ציבורית מ-7/2025 |
| פריים אנרג'י (אנרגיה ירוקה) | 41.91% | שליטה משותפת |
| להב תשתיות (פסולת) | 65% | פרטי |
| דלק ישראל | 39.6% | שליטה משותפת |
| מפעת 1965 | 65% | פרטי, MOU עם מזרחי אינווסט |
מקור: דוח שנתי 2025, מצגת שוק הון Q4/2025
Key Financial Observations — תצפיות פיננסיות
ביצועים — 3 שנים (מאוחד, ₪M) [עובדה]
| מדד | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| הכנסות | 558 | 653 | 794 (+21.6%) |
| רווח נקי (בעלים) | 96 | 156 | 212 (+35.9%) |
| רווח כולל (בעלים) | 146 | 103 | 194 (+88.3%) |
צמיחה מרשימה 2023-2025: הכנסות +42%, רווח נקי +121%.
מאזן סוף 2025 [עובדה]
| סעיף | ₪M |
|---|---|
| סה"כ נכסים | 2,552 |
| הון עצמי (בעלים) | 1,349 |
| יחס הון למאזן | 44.3% |
| הון צמח מ-575M ב-2019 | x2.35 בשבע שנים |
| דיבידנד מצטבר 2019-2025 | 629M ₪ |
| דיבידנד נוסף אושר מרץ 2026 | 70M ₪ |
נדל"ן מניב בגרמניה [עובדה]
| מדד | ערך |
|---|---|
| מספר נכסים | 129 (גדל מ-90 בתחילת 2025 → +39) |
| שווי פורטפוליו (100%) | ~2.3B ₪ |
| שווי חלק להב | ~1.7B ₪ |
נתונים חסרים
| מדד | סטטוס |
|---|---|
| NOI מפורט לפי מגזר | בדוח מלא, לא בסיכום |
| Debt/EBITDA מאוחד | קיים בדוח, דורש חישוב |
| תשואת שכירות (Cap Rate) של פורטפוליו גרמניה | ~5-6% מוערך |
| NAV Per Share | לא מפורט |
מקור: דוח שנתי 2025, מצגת שוק הון Q4/2025
Industry & Competitive Context — סביבה תחרותית
ענף: חברת אחזקות ישראלית עם ליבת נדל"ן מניב גרמני. שילוב נדיר של חברה ישראלית עם חשיפה אירופית משמעותית. מעט ציקלי (נדל"ן מסחרי רגיש לריבית אירופאית).
מתחרים לפי מגזר: [עובדה + הערכה]
| מגזר | מתחרים |
|---|---|
| נדל"ן גרמניה | שחקנים גרמניים מקומיים + קרנות REIT אירופאיות |
| נדל"ן ישראל | אזורים, אמות, ביג, מליסרון (דרך דלק נכסים) |
| אנרגיה ירוקה | אנלייט, אנרג'יאן, דוראל (דרך פריים אנרג'י) |
| פסולת | ויאוליה, אמיטי, תמיר (דרך להב תשתיות) |
| דלק | פז, סונול, דלק ישראל |
מגמות מאקרו: ריבית אירופאית יורדת (תומכת בשווי נכסים); מלחמה באוקראינה ותשתיות גרמניות (השפעה); מעבר לאנרגיה ירוקה במערב אירופה.
Growth Drivers — מנועי צמיחה
| סיכון | הקשר |
|---|---|
| חשיפה גיאופוליטית בגרמניה | 63% מהמאזן. ירידה בנכסי נדל"ן גרמני = פגיעה ישירה |
| שערי חליפין ₪/יורו | הכנסות ביורו, מאזן בישראל. תנודות משפיעות |
| תלות בבעל שליטה | אבי לוי 43.3% — החלטות אסטרטגיות תלויות בו |
| מורכבות מבנה אחזקות | 5 מגזרים, חברות בנות חלקן ציבוריות — קשה למשקיע לעקוב |
| ריבית אירופאית | עליית ריבית מורידה שווי נכסי נדל"ן |
| שקיפות דוחות בנות פרטיות | חלק מהחברות המוחזקות פרטיות — שקיפות מוגבלת |
| מינוף בחלק מהמגזרים | רמת מינוף של כל חברה מוחזקת צריכה בדיקה נפרדת |
מקור: דוח שנתי 2025
Competitive Advantage (Moat) — יתרון תחרותי
בניתוח חברה מקצועית, השאלה אינה "האם זה טוב", אלא "באילו זוויות ראייה חייבים לבחון את החברה כדי לא לפספס את העיקר". ב-Bakshi Finance, כל ניתוח עובר דרך שש זוויות.
This framework is intended to structure analysis, not to produce an investment conclusion.
Growth — צמיחה: הכנסות צמחו 42% ב-2023-2025, רווח נקי +121%. כמה מהצמיחה אורגנית (NOI growth) לעומת רכישות (39 נכסים חדשים בגרמניה ב-2025)? כמה בר-קיימא לטווח ארוך?
Profitability — רווחיות: רווח נקי קפץ מ-96 ל-212 (x2.2). כמה מהקפיצה תוצאה של שערוכי נכסים לעומת NOI אמיתי? מה ה-FFO / AFFO של החברה?
Leverage — מינוף: יחס הון למאזן 44.3% — מספר בריא. אך מה המינוף המאוחד (כולל חוב בחברות בנות)? מה החשיפה לעליית ריבית באירופה?
Competitive Position — עמדה תחרותית: להב היא holding company עם פורטפוליו גרמני ייחודי. מה היתרון שלה מול קרנות REIT גרמניות? מה היתרון של הקישור הישראלי?
Management Quality — איכות ניהול: אבי לוי ניהל את המעבר מחברה ישראלית להולדינג אירופאי בצורה מוצלחת. עד כמה זו תלות אישית? מה תוכנית הירושה?
Business Complexity / Risk — מורכבות וסיכון: 5 מגזרים, 6 חברות בנות (חלקן ציבוריות, חלקן פרטיות). איך להעריך SOTP? מהם המקומות בהם ניתוח פשטני יטעה?
אלה השאלות. התשובות הספציפיות ללהב — משולבות לאורך הניתוח. אותן שש שאלות נשאלות על כל חברה באתר — השונות היא בתשובות, לא בכלי.
How to Think About This Company
ההבדל בין ניתוח שטח לחשיבה מקצועית נמצא לרוב במשתנים שאינם גלויים במבט ראשון. The difference between surface-level analysis and professional thinking often lies in the variables that are not immediately visible.
Scenario Framework
המסגרת למטה מתארת אילו תנאים צריכים להתקיים בכל תרחיש — לא תחזית מחיר. התנאים בלהב מתחלקים לשלושה צירים: הציר האירופי (ריבית ECB, Bund, €/₪), הציר התפעולי (קצב רכישות גרמניה, NOI אורגני, ביצועי חברות בנות), והציר הישראלי (דלק נכסים, פריים אנרג'י, להב תשתיות, דלק ישראל). העוקב אחרי להב מעדכן את ההנחות בכל רבעון לפי הדיווחים בפועל.
Scenarios are descriptive, not predictive. They outline possible conditions, not expected outcomes. אין בתרחישים הללו הערכת סבירות, אין כיוון מועדף, ואין ציפייה לגבי איזה מהם יתממש.
- ריבית ECB ממשיכה לרדת ותשואת Bund 10Y נשארת מתחת לעוגן 2025; שווי הנדל"ן הגרמני נשאר יציב או עולה
- קצב רכישות גרמניה נשמר על 30–40 נכסים בשנה (FY25 עוגן: +39 נכסים); פייפליין של 11 נכסים בשווי ~318M₪ מתממש
- NOI אורגני בגרמניה צומח 5–7% שנתי; תפוסה נשמרת ב‑98%+; Cap Rate ברכישה נשאר ~8.5% מול עלות חוב 3.2%
- פריים אנרג'י עומדת בלוח הזמנים של 708 MW DC בבנייה; דלק נכסים מציגה צמיחת NOI לפי תחזית פנימית (78 → 85 ב‑2026)
- שער €/₪ נשמר במרחב הנוכחי או מתחזק; הון עצמי לבעלי מניות ממשיך לגדול דו-ספרתי מ‑1,349M₪
- ריבית ECB יציבה; תשואת Bund 10Y נעה בטווח צר ללא קפיצה מהותית; ערכי נדל"ן גרמני יציבים
- קצב רכישות גרמניה מואט ל‑15–20 נכסים בשנה (לעומת 39 ב‑2025); המעבר מצמיחה דרך M&A לצמיחה דרך NOI אורגני
- NOI אורגני צומח 3–5% שנתי; LTV יחסי נשמר באזור 46% (FY25 עוגן)
- חברות בנות ציבוריות (דלק נכסים, פריים אנרג'י) ממשיכות לדווח לפי תחזיות פנימיות; חברות פרטיות (להב תשתיות, מפעת) שומרות על קצב צמיחה דו-ספרתי
- דירוג A2.il עם אופק חיובי של מידרוג (נובמבר 2025) נשמר; דיבידנדים יציבים סביב 70–100M₪ שנתי
- תשואת Bund 10Y עולה בנקודת אחוז+; שווי הנדל"ן הגרמני נכתב כלפי מטה ב‑10% עד ‑20%
- חולשה כלכלית מתמשכת בגרמניה משפיעה על ביקוש לשטחי מסחר; תפוסה יורדת מתחת ל‑95%
- שער השקל מתחזק משמעותית מול האירו; שערוך הון לבעלי מניות במונחי ₪ נשחק דרך OCI
- פריים אנרג'י נתקלת בעיכוב בלוח הבנייה של 708 MW DC או בקשיי מימון; דלק נכסים נסחרת מתחת לערך הנכסי הנקי שלה
- חברות בנות פרטיות (להב תשתיות, מפעת) מציגות שינוי מגמה ברווחיות, מה שדורש שערוך מחדש של חלקן ב-SOTP
Analytical Lens — The Questions We Ask
בניתוח חברה מקצועית, השאלה אינה "האם זה טוב", אלא "באילו זוויות ראייה חייבים לבחון את החברה כדי לא לפספס את העיקר". כל ניתוח ב-Bakshi Finance עובר דרך שש זוויות. הטקסט למטה — אינו הערכה. הוא המיפוי של השאלות שהניתוח הזה אמור לענות עליהן. התשובות הספציפיות לחברה מופיעות בסעיף "How to Think About This Company" למעלה.
מה שהעדשה אינה: אין כאן דירוג, אין ציון, אין השוואה בין חברה זו לחברה אחרת, ואין העדפה. אותן שש שאלות נשאלות על כל חברה באתר — השונות היא בתשובות, לא בכלי.
This framework is intended to structure analysis, not to produce an investment conclusion.
Key Observations
1. הזהות העסקית. להב אל.אר רילאסטייט היא חברת אחזקות ישראלית עם ליבת נדל"ן מסחרי גרמני — 63% מהמאזן הוא 129 נכסים בגרמניה (שווי חלק חברה ~1.7 מיליארד ₪) [מצגת שוק הון Q4/2025]. 37% הנותרים מתפזרים על 4 מגזרים: דלק נכסים (30.56%, ציבורית מ‑7/2025), פריים אנרג'י (41.91%, אנרגיה ירוקה), להב תשתיות (65%, פסולת), ודלק ישראל (39.6%). הכנסות FY2025: 794M₪ (+21.6% Y/Y); שווי שוק (3/2026): ~3.05 מיליארד ₪ [דוח שנתי 2025].
2. עמוד התווך של התזה. הון עצמי לבעלי מניות צמח x2.35 בשבע שנים — מ‑575M₪ (2019) ל‑1,349M₪ (2025), במקביל לדיבידנד מצטבר של 629M₪ באותה תקופה [מצגת שוק הון Q4/2025]. ROE FY2025: 17.7% (לעומת 14.4% ב‑2024); יחס הון למאזן 44.3%; LTV יחסי 46%. ה-Cap Rate הממוצע ברכישת נכסים בגרמניה 8.5% מול עלות חוב באירו 3.2% — הספרד שמייצר את עיקר הרווחיות. NOI חלק חברה בגרמניה צמח 345% מאז 2019 [מצגת שוק הון Q4/2025].
3. המפגש הקריטי הנוכחי. 2025–2026 ריכזו ארבע התפתחויות מבניות בו-זמנית: (א) IPO של דלק נכסים ביולי 2025 — שווי שוק 1,214M₪, חלק להב ~500M₪ [דוח שנתי 2025]; (ב) מיזוג להב אנרגיה ירוקה עם פריים אנרג'י באוגוסט 2025 — שליטה משותפת 41.91%, בסיס נכסים של 166 MW מחוברים + 708 MW בבנייה; (ג) הקצאה פרטית של 120M₪ בינואר 2026 ל‑4 משקיעים מוסדיים (מנורה, שטסביץ, מצח, מור); (ד) מידרוג שינתה אופק לחיובי A2.il בנובמבר 2025. במקביל הוסיפה החברה 39 נכסים חדשים בגרמניה ב‑2025 לבדה.
4. מה שחשוב למעקב. שלושה משתנים יכריעו את ה‑12–24 חודשים הבאים: (א) תשואת Bund 10Y וריבית ECB — 63% מהמאזן רגיש למרווחי הריבית הגרמניים; עליית תשואה של נקודת אחוז יכולה לכווץ ערכי נדל"ן ב‑8–12% [דוח שנתי 2025]; (ב) קצב הרכישות והתשואה על ההון המושקע — הוספת 39 נכסים בשנה אחת היא קצב אגרסיבי; פייפליין של 11 נכסים בשווי 318M₪ הוא העוגן הקרוב; השאלה היא מה ROIC על ההון החדש; (ג) שקיפות וביצועי החברות הבנות הפרטיות — להב תשתיות הציגה +153% רווח נקי ב‑2025 (37.1M₪ לעומת 14.6M₪) [מצגת שוק הון Q4/2025]; שינוי כזה במגזר אחד יכול להזיז מהותית את ה-SOTP הכולל.
סיכום זה אינו המלצה. הוא רשימה עובדתית של מה שהניתוח זיהה. ההחלטה — של הלקוח.
בקשי פיננסים פועלת במתכונת Family Office ללקוחות כשירים בלבד. מר ירון בקשי היה בעל רישיון ייעוץ השקעות מוסמך בשנים 2008–2023. נכון ליום פרסום מסמך זה, החברה אינה מחזיקה ברישיון ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או ניהול תיקי השקעות.
המסמך נועד למטרות מחקר ולימוד מקצועי בלבד. אין באמור משום המלצה לקנייה, מכירה, החזקה או ביצוע פעולה כלשהי בניירות ערך. אין באמור תחליף לייעוץ המתחשב בנתוניו ובצרכיו של כל אדם. כל החלטה — על אחריות המשקיע בלבד.
הנתונים נשלפו ממקורות רשמיים. עדכוני דיווחים עשויים לשנות את התמונה. ביצועי עבר אינם מעידים על ביצועים עתידיים. האתר לא משתתף בהחלטת ההשקעה. ההחלטה — של הלקוח.
סקירה לכשירים — Family Office
הסקירה האנליטית המלאה של LAHAV (LAHAV) זמינה ללקוחות פרימיום של בקשי פיננסים.
הסקירה כוללת ניתוח של 11 סעיפים, פסקאות "How to Think About This Company", מסגרת תרחישים מובנית, ו-Analytical Lens של 6 ממדים.
בקשי פיננסים · Family Office · כל הזכויות שמורות 2026