NOI 2025 — מסורתי
392M ₪
לוגיסטיקה 239 + מסחרי 153
דאטה סנטרס — קצב מייצג
38M ₪
יעד 2027: 500M ₪
תפוסה — נדל"ן מסורתי
99%
Same-Property NOI +2.6%
עסקת Niboi
$880M
80MW | 300M ₪ הכנסה שנתית
קיבולת DC בפיתוח
314 MW
7 מתקנים
בעל שליטה
צחי נחמיאס
37.99% | מנכ"ל+יו"ר
שווי שוק
₪25.40B
StockAnalysis · 08/05/2026
מכפיל רווח (P/E)
29.12
TTM · StockAnalysis
EV/EBITDA
82.14
TTM · כולל DC טרום-הכנסות
חוב נטו
₪4.33B
חוב 5.49B − מזומן 1.16B
מכפיל הון (P/B)
6.34
StockAnalysis
1 Company Profile — פרופיל החברה
מגה אור אחזקות (MGOR) היא חברת נדל"ן מניב ישראלית הוקמה ב-2002 ונסחרת במדד ת"א-125. מגה אור הפכה בשנים האחרונות מחברת נדל"ן לוגיסטי ומסחרי קלאסית לחברה היברידית עם הימור גדול על מרכזי נתונים (Data Centers) — מגזר שהוקם ב-2023 דרך חברת הבת Mega D.C. שלפי הנהלת החברה צפויה להגיע ל-NOI של 500M ₪ בקצב שנתי עד Q4 2027 (לעומת 38M ₪ קצב מייצג ב-2025). בעל השליטה: צחי נחמיאס (37.99%, גם מנכ"ל ויו"ר). פעילות מגוונת: לוגיסטיקה ותעשייה (34 מרכזים, 618K מ"ר, NOI 2025: 239M ₪), מסחרי (26 מרכזים, 225K מ"ר, NOI ~153M ₪), דאטה סנטרס (7 מתקנים, 314 MW בפיתוח), אנרגיית רוח ברומניה (204 MW), ואחזקות בורסאיות (ביג 4.9%, דיסקונט 29.9%). מטה בשילת. תפוסה 99% בנדל"ן המסורתי. עסקת מפתח: עסקת Niboi (מרץ 2026) — 80 MW, $880M, ~300M ₪ הכנסות שנתיות לפי דיווח החברה. גם מו"מ עם NVIDIA.
| תחום | היקף | NOI 2025 |
|---|
| לוגיסטיקה ותעשייה | 34 מרכזים, 618K מ"ר | 239M ₪ |
| מסחרי | 26 מרכזים, 225K מ"ר | ~153M ₪ |
| דאטה סנטרס | 7 מתקנים, 314 MW | 10M (38M מייצג) |
| אנרגיה (רומניה) | 2 חוות רוח, 204 MW | — |
| שערוך אחזקות | ביג + דיסקונט | 210M ₪ (תנודתי) |
מקור: דוח שנתי 2025
2 Key Financial Observations — תצפיות פיננסיות
סיכום זה אינו המלצה. הוא רשימה עובדתית של מדדים פיננסיים מרכזיים.
תחזית NOI דאטה סנטרס (לפי הנהלת החברה)
| תקופה | NOI שנתי צפוי |
|---|
| 2025 בפועל | 10M ₪ |
| 2025 מייצג | 38M ₪ |
| Q4 2027 (קצב שנתי) | 500M ₪ |
| 2028 מייצג | 1.05 מיליארד ₪ |
עסקאות מפתח 2025-2026
| עסקה | היקף | מצב |
|---|
| Niboi (DC לקוח) | 80 MW, $880M | חתום מרץ 2026 |
| Niboi הכנסות שנתיות | ~300M ₪ | החל 2026 |
| NVIDIA | — | במו"מ |
| Same-Property NOI | +2.6% YoY | יציב |
| תפוסה מסורתי | 99% | יציבה |
נתונים חסרים: FFO/AFFO מפורט לשנים אחרונות, LTV מאוחד, מימון Capex לדאטה סנטרס.
תחזית NOI Data Centers (₪M)
3 Industry & Competitive Context — סביבה תחרותית
נדל"ן מניב + תשתיות דאטה סנטרס. נדל"ן מסורתי דפנסיבי; דאטה סנטרס — צמיחה מבנית מונעת AI/GPU. מגמות: ביקוש עולמי ל-AI ו-GPU → דרישה ל-DC; מחסור בקרקעות לוגיסטיות בישראל; ריביות גבוהות; מגבלות תשתיות חשמל בישראל = צוואר בקבוק לדאטה סנטרס.
| מתחרה | הבדל מרכזי |
|---|
| ביג מרכזי קניות | מסחרי בעיקר — מגה אור חזקה יותר בלוגיסטיקה |
| עזריאלי | גדולה הרבה יותר — משרדים + מסחר + מגורים |
| אמות | לוגיסטיקה + משרדים — ללא דאטה סנטרס |
| מליסרון | מסחרי — ללא חשיפה לדאטה סנטרס |
| אירוביט (Airbit) | דאטה סנטרס — מתחרה ישירה |
| AWS / Google / Microsoft | שחקנים גלובליים שבונים DC משלהם |
4 Risk Factors — גורמי סיכון
| סיכון | הקשר |
|---|
| ביצוע תוכנית DC | זינוק NOI מ-38M ל-500M תוך שנתיים — אגרסיבי. עיכוב = פגיעה בתחזית הצמיחה |
| מגבלות חשמל בישראל | תשתיות חשמל מוגבלות — צוואר בקבוק עיקרי לדאטה סנטרס |
| תלות בלקוחות מפתח (Niboi) | עסקה חתומה — אבל תלות גבוהה בלקוח אחד |
| תלות בבעל שליטה | צחי נחמיאס מנכ"ל+יו"ר+37.99% — תלות אישית מוחלטת |
| כניסת hyperscalers | AWS, Google, Microsoft עלולים לבנות DC משלהם בישראל ולעקוף ספקים מקומיים |
| ריבית גבוהה | משפיעה על שווי נדל"ן מניב + עלות מימון Capex |
| חשיפה לרומניה (אנרגיה) | תלות בריגולציה אירופאית |
| תנודתיות אחזקות בורסאיות | ביג + דיסקונט — שווי משתנה רבעונית |
5 Analytical Lens — השאלות שאנחנו שואלים
בניתוח חברה מקצועית, השאלה אינה "האם זה טוב", אלא "באילו זוויות ראייה חייבים לבחון את החברה כדי לא לפספס את העיקר". ב-Bakshi Finance, כל ניתוח עובר דרך שש זוויות.
This framework is intended to structure analysis, not to produce an investment conclusion.
Growth — צמיחה
דאטה סנטרס תוכניות הצפויות לקפוץ פי 13 (38M ל-500M). כמה מהתחזית בר-קיימא? מה ה-ROI על ההון המושקע ב-DC?
Profitability — רווחיות
NOI מסורתי יציב 99% תפוסה. מה ה-FFO/AFFO לעומת רווח נקי? איך השערוכים משפיעים?
Leverage — מינוף
Capex משמעותי לדאטה סנטרס. מה ה-LTV הצפוי לאחר השלמת הפרויקטים? מה לוח הפירעונות?
Competitive Position — עמדה תחרותית
מגה אור היא שחקן ראשון מבין הישראליות בדאטה סנטרס. עד כמה האחיזה תחזיק מול hyperscalers?
Management Quality — איכות ניהול
נחמיאס מוביל את החברה לכיוון חדש. עד כמה ההחלטה אסטרטגית נכונה? מה היסטוריית הביצוע vs guidance?
Business Complexity / Risk — מורכבות וסיכון
5 מגזרים — נדל"ן + DC + אנרגיה + אחזקות בורסאיות + רומניה. איך משקיע מעריך SOTP?
6 Scenario Framework — מסגרת תרחישים
Scenarios are descriptive, not predictive. They outline possible conditions, not expected outcomes.
אין בתרחישים הללו הערכת סבירות, אין כיוון מועדף, ואין ציפייה לגבי איזה מהם יתממש.
תרחיש חיובי — אם התנאים הבאים מתקיימים:
עסקת Niboi מתבצעת בלוח, מו"מ NVIDIA נסגר, אישורי חשמל מתקבלים בקצב, ו-NOI דאטה סנטרס מגיע ל-500M+ ב-Q4 2027. הון עצמי גדל משמעותית, ROE עולה.
תרחיש בסיס — אם המגמות הנוכחיות נמשכות:
ביצוע חלקי של תחזית DC (ל-300M ₪ במקום 500M), ביצועי הליבה ממשיכים ביציבות. NOI כולל גדל ל-650-750M ₪ ב-2028.
תרחיש שלילי — אם הסיכונים הבאים מתממשים:
עיכוב בתחנות חשמל מאט DC, ירידה בביקוש AI, או ביטול חוזה Niboi. NOI דאטה סנטרס נשאר נמוך (50-100M), והערכת השווי של תוכנית הצמיחה נדחית.
התרחישים מתארים תנאים, לא תחזיות. אין במסגרת זו כיוון מועדף או הערכת סבירות.
7 How to Think About This Company — איך לחשוב על החברה הזו
מגה אור אינה חברת נדל"ן רגילה — היא ניסיון נדיר של חברה ישראלית לבנות תשתיות דאטה סנטרס בקנה מידה גלובלי. המהלך הזה הוא הימור של מאות מיליוני שקלים על השוק החם ביותר בטכנולוגיה — מרכזי נתונים ל-AI. השאלה האמיתית של ניתוח מגה אור אינה "האם הנדל"ן הקלאסי שווה את עצמו" (הוא שווה — תפוסה 99% ו-NOI יציב), אלא "מה השווי של אופציית הצמיחה ב-DC, וכמה מהתחזית של 500M ₪ NOI ב-2027 כבר מתומחר במחיר השוק".
המשתנים הקריטיים הם שלושה. ראשית, קצב הוצאת אישורי חשמל. כל מתקן DC חדש דורש אישור חיבור חשמל בהספק גבוה — תהליך של 12-24 חודשים בישראל. עיכוב = דחייה של חודשים בהזרמת ההכנסות. שנית, שיעור הניצול של מתקני DC קיימים. מ-314 MW מותקנים, רק חלק מנוצל — Niboi 80MW. השאלה היא איך מוצא את הלקוחות לשאר ה-MW. שלישית, רמת המינוף לאחר הקמת הפרויקטים. בניית DC עולה הרבה — ה-LTV עלול לעלות משמעותית.
איפה הניתוח עלול לטעות. טעות ראשונה — להניח שתחזית ההנהלה (500M ₪ NOI ב-2027) תתממש כפי שהוצגה. הקפיצה מ-38M ל-500M בשנתיים היא יוצאת דופן. סביר שהביצוע יקח יותר זמן או יהיה פחות מלא. טעות שנייה — להעריך את המגזר המסורתי (392M NOI) בנפרד מהדאטה סנטרס. השוק מתמחר את שניהם יחד. טעות שלישית — להתעלם מהתלות בנחמיאס. ירידה ביכולת התפעולית שלו = סיכון מוחלט לאסטרטגיה.
מה שמבחין ניתוח מקצועי של מגה אור. ניתוח מקצועי מדבר על שלושה דברים: (א) כמה מהמחיר הנוכחי משקף את DC vs נדל"ן מסורתי; (ב) רגישות ה-NPV של תוכנית DC ל-WACC ולקצב הוצאת אישורי חשמל; (ג) מה התסריט של ביצוע 50% מהתחזית ב-DC. זה לא מה שקונים — זה מה ששואלים לפני שמחליטים.
ההבדל בין ניתוח שטח לחשיבה מקצועית נמצא לרוב במשתנים שאינם גלויים במבט ראשון.
The difference between surface-level analysis and professional thinking often lies in the variables that are not immediately visible.
8 Sources & Data — מקורות ונתונים
| # | מקור | תאריך | סוג |
|---|
| 1 | מגה אור — דוח שנתי 2025 | מרץ 2026 | רשמי — TASE |
| 2 | מצגת תוצאות Q4 2025 | פברואר 2026 | רשמי |
| 3 | maya.tase.co.il | אפריל 2026 | רשמי — בורסה |
| 4 | כלכליסט / ביזפורטל — סיקור Niboi | מרץ 2026 | משני |
חסר: FFO/AFFO מפורט לשנים אחרונות, LTV מאוחד, מימון Capex לדאטה סנטרס.
