ריט 1

·

בקשי פיננסים — Family Office | Research Depth: Standard

RIT1
Compliance · ת"א 125
1

Company Profile — פרופיל החברה

טענה מרכזית. ריט 1 היא קרן הריט הציבורית הראשונה בישראל, שהוקמה ב-2006 בעקבות תיקון 147 לפקודת מס הכנסה שיצר את מבנה ה-REIT הישראלי. בניגוד למרבית חברות הנדל״ן המניב הישראליות (עזריאלי, אמות, BIG, מגה אור) הפועלות במבנה IT (חברה רגילה), ריט 1 פועלת תחת רגולציית הריט הייחודית: חובת חלוקה של 90% מההכנסה החייבת כדיבידנד (בפועל הקרן מחלקת את מלוא ההכנסה החייבת), פטור ממס חברות ברמת הקרן, ומגבלות על סוגי הנכסים והפעילות.

תיק הנכסים מונה 58 נכסים מניבים בשטח כולל של 750,655 מ״ר [Maya P1727704, סעיף 9.1]. שווי תיק הנכסים בסוף 2025 הסתכם ב-9,270.7 מ׳ ש״ח [Maya P1727704], לעומת 8,683.9 מ׳ ש״ח בסוף 2024 — עלייה של 6.8%. תמהיל הנכסים לפי שווי בספרים: משרדים 44%, מסחר 23%, תעשייה ולוגיסטיקה 20%, סיעודי 7%, חניונים 5%, מלונאות 1% [Maya P1727704, סעיף 9.2].

המודל העסקי פשוט: רכישת נכסים מניבים בישראל, השכרתם לטווח ארוך, ומיצוי תזרים השכירות תוך חלוקה רבעונית של מלוא ההכנסה החייבת.

2

Key Financial Observations — תצפיות פיננסיות

NOI שנתי
FY2023–FY2025 | Maya P1727704 | ₪ מיליון
FFO מתואם
FY2023–FY2025 | ₪ מיליון
רווח נקי
FY2023–FY2025 | כולל שערוכי IFRS | ₪ מיליון
פילוח NOI לפי סגמנט
FY2025 | %

שנת 2025 הייתה שנת שיא. ההכנסות מדמי שכירות צמחו מ-453.8 מ׳ ש״ח ב-2024 ל-558.3 מ׳ ש״ח ב-2025, עלייה של 23% [Maya P1727704]. ה-NOI הסתכם ב-532.6 מ׳ ש״ח [Maya P1727704, סעיף 9.3] — צמיחה של 9.8% מ-485.3 מ׳ ש״ח ב-2024. ה-NOI Same Property צמח ב-8.9% (Same Currency: 5.8%; ריאלית: 5.7%) — אינדיקטור איכות.

ה-FFO המתואם הסתכם ב-366.8 מ׳ ש״ח (1.86 ש״ח למניה) — צמיחה של 7.3% מ-342.0 מ׳ ב-2024 [Maya P1727704]. הרווח הנקי קפץ ל-497.2 מ׳ ש״ח מ-292.6 מ׳ ב-2024 — עיקר הקפיצה משערוכי IFRS חיוביים על נכסי התיק.

טבלת השוואה רב-שנתית (במיליוני ש״ח, ע״פ Maya P1727704 עמ׳ 4):

  • 2023: NOI 423.0 / FFO 301.1 / FFO למניה 1.55 / רווח נקי 351.1
  • 2024: NOI 481.8 / FFO 342.0 / FFO למניה 1.76 / רווח נקי 292.6
  • 2025: NOI 524.8 / FFO 366.8 / FFO למניה 1.86 / רווח נקי 497.2

תחזית ההנהלה ל-2026 [Maya P1727704, עמ׳ 5]: NOI בטווח 535–545 מ׳ ש״ח, FFO מתואם בטווח 369–379 מ׳ ש״ח, FFO למניה 1.82–1.87. המשמעות: ההנהלה מאותתת על המשך גידול ב-NOI אך FFO כמעט שטוח — פער שמרמז על עליית עלויות מימון (ריבית ממוצעת על החוב עלתה מ-1.95% ב-2024 ל-2.19% ב-2025) ועל דילול ממניות חדשות.

3

Industry & Competitive Context — סביבה תחרותית

בסיס הנכסים גדל ל-9.27 מיליארד ש״ח. שווי הנדל״ן בספרים (לפי שערוך IFRS) עלה משווי 8,683.9 מ׳ ש״ח בסוף 2024 ל-9,270.7 מ׳ ש״ח בסוף 2025. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עלה ל-~4.6 מיליארד ש״ח (22.87 ש״ח למניה) מ-~4.1 מיליארד (21.24 ש״ח למניה) [Maya P1727704].

LTV מחושב — ~38.4%. סך החוב הפיננסי 31.12.2025: 3,560.4 מ׳ ש״ח [Maya P1727704] (לעומת 3,496.2 מ׳ ב-2024 ו-3,376.5 מ׳ ב-2023). חלקי שווי תיק הנדל״ן 9,270.7 מ׳ — LTV של 38.4%. רחוק מתקרת 60% הרגולטורית.

מבנה החוב — 4 סדרות אג״ח (כולן מדורגות ilAA/Stable ע״י S&P מעלות, צמודות מדד) [Maya P1727704, נספח ב׳]:

  • סדרה 1 (הונפקה 2015): ע.נ. 721.9 מ׳ ש״ח, ערך בספרים 883.3 מ׳, ריבית 4.0%, פדיונות 2016-2028
  • סדרה 2 (הונפקה 2016): ע.נ. 738.1 מ׳ ש״ח, ערך בספרים 918.5 מ׳, ריבית 3.5%, פדיונות 2017-2031
  • סדרה 3 (הונפקה 2020): ע.נ. 1,349.5 מ׳ ש״ח, ערך בספרים 1,601.7 מ׳, ריבית 2.5%, פדיונות 2021-2034
  • סדרה 4 (הונפקה 2025): ע.נ. 140.0 מ׳ ש״ח, ערך בספרים 156.8 מ׳, ריבית 4.0%, פדיונות 2027-2038

ריבית ממוצעת משוקללת על החוב: 2.19% ב-31.12.2025 (1.95% ב-31.12.2024) [Maya P1727704]. מח״מ אג״ח ממוצע משוקלל ~3.9 שנים. דירוג קצר טווח ilA-1+. מסגרות אשראי לא מנוצלות: ~583 מ׳ ש״ח, מזומנים ושווי-מזומנים: ~381 מ׳ ש״ח (לעומת ~155 מ׳ ב-2024).

אירועים מהותיים אחרי תאריך המאזן [Maya P1727704, סעיף 21]: - ב-04.03.2026 הקצאה פרטית למשקיע מוסדי של 718,167 מניות תמורת ~20 מ׳ ש״ח (₪27.85 למניה) - ב-18.01.2026 הורחבה סדרה 4 ב-310.1 מ׳ ש״ח ע.נ. נוספים בתמורה ל-355.7 מ׳ ש״ח

חלוקת דיבידנד — 296.1 מ׳ ש״ח ב-2025 (4 חלוקות) [Maya P1727704, סעיף 20]: - 30.01.2025: 76.6 מ׳ ש״ח - 15.04.2025: 78.7 מ׳ ש״ח - 21.07.2025: 75.7 מ׳ ש״ח - 29.10.2025: 65.2 מ׳ ש״ח

יחס חלוקה ל-FFO: ~80.7%. מנגנון החלוקה הוא קוד פעולה רגולטורי, לא החלטה ניהולית — שונה מהותית ממודל הדיבידנד של חברות נדל״ן מניב רגילות.

4

Growth Drivers — מנועי צמיחה

תמהיל ה-NOI לפי סגמנט מציג היפוך מבני [Maya P1727704, סעיף 9.3]:

טבלת NOI לפי סגמנט (במיליוני ש״ח, % מסך):

  • משרדים: 169.7 / 32% (2025) | 176.3 / 36% (2024) | 168.5 / 40% (2023)
  • מסחר: 214.5 / 40% (2025) | 174.5 / 36% (2024) | 138.6 / 32% (2023)
  • תעשייה ולוגיסטיקה: 94.1 / 18% (2025) | 83.6 / 17% (2024) | 77.0 / 18% (2023)
  • סיעודי: 54.4 / 10% (2025) | 50.9 / 11% (2024) | 41.8 / 10% (2023)
  • סך NOI: 532.6 / 100% (2025) | 485.3 / 100% (2024) | 425.9 / 100% (2023)

הסגמנט המסחרי עקף את המשרדים כמקור ה-NOI הגדול ביותר ב-2025 — היפוך בולט מ-2023 שבה משרדים היו 40% מ-NOI. נתון מהותי שמשנה את אופי החברה.

תפוסה לפי סגמנט (31.12.2025) [Maya P1727704, סעיף 9.6]: משרדים 93.2% (Same Property: 88.6%), מסחר 98.8%, תעשייה 97.7%, סיעודי 100%, מלונאות 89.6%. תפוסה ממוצעת משוקללת בתיק: 92.5% (לא כולל מתחם אינפיניטי: 97.7%).

פרויקט הדגל הנוכחי הוא מתחם אינפיניטי ברעננה — מגדל ופארק משרדים. אכלוס איטי (מגדל אינפיניטי שיעור השיווק 67%, בפארק אינפיניטי 36% [כלכליסט, רבעון 1 2025]). פוטנציאל NOI מתחם אינפיניטי ~80 מ׳ ש״ח לכשמושלם [Maya P1727704].

פילוח גיאוגרפי מפורט אינו מתפרסם בדוח לפי אזורים (מרכז/דרום/צפון).

5

Competitive Advantage (Moat) — יתרון תחרותי

החפיר של ריט 1 נשען על שלוש רגליים שונות מהותית מהחפיר של אמות / עזריאלי.

הראשונה — מבנה REIT אמיתי. פטור ממס חברות ברמת הקרן יוצר יתרון תזרימי מובנה: כל ש"ח של NOI מגיע למשקיעים ללא שכבת מס נוספת. עזריאלי / אמות / BIG משלמות מס חברות (23%) על הרווח לפני חלוקה.

השנייה — Diversification מובנה. חוק הריט מחייב פיזור.

השלישית — First-mover במבנה ריט בישראל. 20 שנות פעילות, מערכות פנימיות מותאמות לחובת החלוקה, דירוג אשראי ilAA/Stable מ-S&P מעלות (עליית דירוג ב-2025 מ-ilAA-/Negative).

כנגד החפיר — שלוש מגבלות מבניות. (א) חוסר יכולת לצבור הון — מאחר שמלוא ההכנסה החייבת מחולקת, הצמיחה תלויה בגיוסי הון או בחוב חדש (ב-2025: גיוס סדרה 4 חדשה ₪140 מ׳ + הרחבת סדרה 3 ב-₪300 מ׳ + הקצאת מניות פרטית של 5,150,000 מניות תמורת ~120 מ׳ ש״ח). (ב) גודל — תיק של 9.27 מיליארד ש״ח קטן משמעותית מאמות (~24 מיליארד) או עזריאלי (~38 מיליארד). (ג) גמישות capital recycling מוגבלת.

6

How to Think About This Company

ריט 1 היא לפני הכל מבנה רגולטורי, ורק אחר כך תיק נדל"ן. ההבדל הקריטי בין ריט 1 לבין אמות / עזריאלי / BIG / מגה אור הוא שמדובר ב‑קרן ריט אמיתית תחת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה (2006). חובת חלוקה של 90% מההכנסה החייבת (בפועל 100%), פטור ממס חברות ברמת הקרן, מגבלת מינוף של 60% מהנכסים, ומגבלות על סוגי הנכסים. אלה אינן בחירות ניהוליות — אלה קוד פעולה רגולטורי. הניתוח של ריט 1 מתחיל בהבנה שהמבנה עצמו הוא חלק מהותי מהתזה.
היתרון הראשון של מבנה REIT הוא בעלויות הון, לא ברווחיות מדווחת. ריט 1 לא משלמת מס חברות (23%) על הרווח. כל ש"ח של NOI מגיע למשקיע ללא שכבת מס נוספת ברמת הקרן. אמות / עזריאלי משלמות 23% מס לפני שהן מחלקות. במונחי cost of capital אפקטיבי, ריט 1 יכולה לקבל החזר נמוך יותר על נכס ועדיין להיות תחרותית ביחס לחברות IT. בהתמודדויות תחרותיות על נכסים — זה יתרון מוחשי. חשוב להבין שהיתרון הזה לא מופיע ישירות ב-ROE או ב-FFO — הוא מופיע ב‑multiple שהשוק מוכן לתת ל-FFO של REIT לעומת חברה רגילה.
היתרון השני — פיזור מובנה — הוא גם המגבלה. חוק הריט הישראלי מחייב פיזור (לא יותר מאחוז מסוים מנכס יחיד), מה שיוצר תיק מאוזן by design. תמהיל ה‑NOI הנוכחי של ריט 1 (מסחר 40%, משרדים 32%, תעשייה ולוגיסטיקה 18%, סיעודי 10% [Maya P1727704, סעיף 9.3]) הוא תוצר ישיר של דרישת הפיזור. נתון מהותי לציון: בשנים 2023–2025 הסגמנט המסחרי עקף את המשרדים כמקור ה‑NOI הגדול ביותר — היפוך מבני מ‑40% משרדים ב‑2023 ל‑32% ב‑2025. אבל אותו פיזור מונע מריט 1 ליצור לעצמה נכסי דגל בסדר גודל של עזריאלי שרונה / מלחה. החפיר התחרותי של עזריאלי בנוי במידה רבה על נכסים גדולים ייחודיים. ריט 1 לעולם לא תוכל לבנות חפיר כזה.
המגבלה המבנית החמורה ביותר היא חוסר היכולת לצבור הון. מאחר שמלוא ההכנסה החייבת מחולקת רבעונית, הצמיחה תלויה בגיוסי הון או בחוב חדש. אין מנוע צמיחה אורגני באמצעות רווחים שלא חולקו. עזריאלי / אמות יכולות לשמור 30–50% מהרווח ולהשקיע אותו. ריט 1 לא יכולה. הוכחה ב‑2025: 4 חלוקות דיבידנד בסך 296.1 מ׳ ש״ח (76.6 + 78.7 + 75.7 + 65.2) [Maya P1727704, סעיף 20] — יחס payout ל‑FFO של 80.7%. כל ש"ח של צמיחה מחייב גיוס — ב‑2025 בלבד גיוס סדרה 4 חדשה (₪140 מ׳ ע.נ.) + הרחבת סדרה 3 (₪300 מ׳ ע.נ.) + הקצאת מניות פרטית של 5,150,000 מניות [Maya P1727704]. זאת הסיבה שמודלים של REIT נסחרים על yield, לא על growth.
תחזית 2026 של ההנהלה היא דוגמה מצוינת לקריאה דקה. NOI צפוי לצמוח (535–545 מיליון מ‑524.8 ב‑2025 = 0.4–3.8% צמיחה Same Property), אבל FFO המתואם כמעט שטוח (369–379 מ-366.8 = 0.6–3.3% צמיחה) [Maya P1727704, עמ׳ 5]. הפער בין צמיחת NOI לצמיחת FFO מסביר בדיוק מה קורה בשורת המימון. ההסבר העיקרי מצוי בנתון ספציפי: הריבית הממוצעת המשוקללת על חוב הקרן עלתה מ‑1.95% ב‑31.12.2024 ל‑2.19% ב‑31.12.2025 [Maya P1727704]. ההנהלה מדריכה לעליית עלויות מימון של ~5 מ׳ ש״ח רבעונית כשפדיונות אג״ח ישנים מוחלפים בחוב יקר יותר. במקביל ב‑2025 הונפקו 5,150,000 מניות בהקצאה פרטית תמורת ~120 מ׳ ש״ח (מחיר ₪23.30) ובמרץ 2026 עוד 718,167 מניות תמורת ~20 מ׳ ש״ח (מחיר ₪27.85) — דילול נוסף. למשקיע מתוחכם, הפער הזה הוא הסיגנל החשוב ביותר בתחזית.
חשיפת המשרדים (44% מהשווי בספרים, 32% מ‑NOI) היא הרגישות הציקלית הגדולה ביותר. עידן ה‑Hybrid Work + מלחמה + קמפוס היי-טק בקיצוצים יוצרים חוסר ודאות בשוק המשרדים הישראלי. תפוסה Same Property במשרדים: 88.6% — הנמוכה ביותר בתיק (לעומת מסחר 98.8%, תעשייה 97.7%, סיעודי 100% [Maya P1727704, סעיף 9.6]). הדוגמה הקונקרטית: מתחם אינפיניטי ברעננה — פרויקט דגל ש‑Q1 2025 הראה אכלוס איטי (67% במגדל, 36% בפארק [כלכליסט]), פוטנציאל ~80 מ׳ ש״ח NOI לכשמושלם [Maya P1727704]. זה לא נכס שולי — זה פרויקט בסדר גודל משמעותי. אם אכלוס לא מושלם תוך 18–24 חודשים, ה‑NOI שכבר נכלל בשערוך IFRS לא יתממש — וההפך גם נכון: השלמת אכלוס יכולה להיות זרז חיובי משמעותי.
רגישות Cap Rate היא הסיכון השקט. שווי תיק של 9,270.7 מ׳ ש״ח בספרים [Maya P1727704, סעיף 9.2] נסמך על שערוך IFRS שמשתמש ב-cap rate. עליית cap rate של 50bp עלולה למחוק מאות מיליוני ש״ח מ‑NAV ללא קשר ל‑NOI הריאלי. בסביבת ריבית גבוהה ממושכת, מעריכים נוטים להעלות cap rate — וזה שערוך שלילי שירד ישירות ל‑NAV. בשנת 2025 התרחש ההפך: שערוכי IFRS חיוביים נכבדים שתרמו לקפיצת הרווח הנקי מ‑292.6 ל‑497.2 מ׳ ש״ח [Maya P1727704]. קצב השינוי של ה‑cap rate הממוצע ברבעון הוא משתנה שצריך לעקוב אחריו במקביל ל‑NOI.
השוואה לאמות, BIG, מגה אור היא השוואה תפוחים‑תפוזים. אמות (~24 מיליארד תיק) ועזריאלי (~38 מיליארד) הם פי 2.5–4 בגודל, פועלות במבנה IT, ומשלמות מס חברות. גודלן מקנה bargaining power מול שוכרים גדולים ומול קבלנים. ריט 1 משחקת בליגה שונה. השוואת multiples ל-FFO צריכה להיעשות עם תיקון לסטטוס המס — אחרת המסקנה תהיה שגויה. דרך עבודה: השוואה ל-REITs בארה"ב עם תמהיל דומה (סוגי נכסים), עם תיקון לרגולציה הישראלית.
מיקום הניתוח הזה. ריט 1 היא מכשיר השקעה שמתאים לתיקים שמחפשים חשיפה לנדל"ן מניב ישראלי באמצעות מבנה REIT עם תזרים דיבידנד עקבי. הניתוח כאן אינו עונה על השאלה "להחזיק או לא" — הוא מספק את הזוויות שבהן ההחלטה הזאת מתקבלת טוב יותר. האתר לא משתתף בהחלטה. ההחלטה, בכל מקרה, היא של הלקוח.

ההבדל בין ניתוח שטח לחשיבה מקצועית נמצא לרוב במשתנים שאינם גלויים במבט ראשון. The difference between surface-level analysis and professional thinking often lies in the variables that are not immediately visible.

9

Scenario Framework

המסגרת למטה מתארת אילו תנאים צריכים להתקיים בכל תרחיש — לא תחזית מחיר. התנאים הם מה שמשקיע מקצועי עוקב אחריו לאורך זמן, ומה שמאפשר לעדכן את ההנחות כשהמציאות משתנה.

Scenarios are descriptive, not predictive. They outline possible conditions, not expected outcomes. אין בתרחישים הללו הערכת סבירות, אין כיוון מועדף, ואין ציפייה לגבי איזה מהם יתממש.

🟢 Bull Scenario
Cap Rates Compress + Office Demand Sustained
תנאים שצריכים להתקיים:
  • ריבית בנק ישראל יורדת ב‑75bp+ ב‑12 חודשים — cap rates מתכווצים, שערוכי IFRS חיוביים
  • השלמת אכלוס מתחם אינפיניטי לרעננה (מגדל מ‑67% ל‑90%+, פארק מ‑36% ל‑75%+) תוך 18 חודשים — פוטנציאל NOI נוסף ~80 מ׳ ש״ח [Maya P1727704]
  • NOI 2026 מגיע לרף העליון של תחזית ההנהלה (545 מ׳ ש״ח+) או חורג כלפי מעלה [Maya P1727704]
  • FFO מתואם 2026 מגיע לרף העליון (379 מ׳ ש״ח+) — משמעות: ריבית ממוצעת על החוב לא ממשיכה לטפס מ‑2.19% הנוכחיים
  • תפוסה ממוצעת בתיק נשמרת מעל 95% — ללא נכסים בעייתיים מהותיים נוספים (תפוסה נוכחית 92.5%, ללא אינפיניטי 97.7%)
  • שוק הקמעונאות הישראלי ממשיך להתאושש — NOI מסחר ב‑2025 צמח 22.9% (174.5 ל‑214.5 מ׳ ש״ח)
מה זה אומר: בתנאים אלו, ה-NAV למניה גדל גם משערוכים וגם מצמיחת NOI, חלוקת הדיבידנד נשמרת ועולה (ב‑2025: 296.1 מ׳ ש״ח), והמודל מוכיח עמידות בפני הרוחות הציקליות.
🔵 Base Scenario
Steady REIT Mid-Cycle
תנאים שצריכים להתקיים:
  • NOI 2026 בטווח תחזית ההנהלה (535–545 מ׳ ש״ח) — צמיחה של 0.4–3.8% מ‑524.8 מ׳ Same Property [Maya P1727704]
  • FFO מתואם 2026 בטווח תחזית ההנהלה (369–379) — צמיחה כמעט שטוחה משקפת עלייה מתונה בעלויות מימון (עליית הריבית הממוצעת מ‑1.95% ל‑2.19% נמשכת באופן מתון)
  • cap rate ממוצע יציב סביב הרמה הנוכחית, ללא שערוכי IFRS משמעותיים בשני הכיוונים
  • אכלוס אינפיניטי מתקדם בקצב מתון (תוספת של 10–15 נקודות אחוז בשנה)
  • תפוסה ממוצעת בתיק 92–95% (כפי שהייתה ב‑2025: 92.5%), ללא נטישה מאסיבית של שוכרים מרכזיים
  • מבנה הריט נשאר ללא שינוי רגולטורי מהותי, חלוקה רבעונית של מלוא ההכנסה החייבת נמשכת
  • LTV נשאר ברמה נוכחית של ~38.4% (חוב פיננסי 3,560 מ׳ ש״ח חלקי שווי תיק 9,271 מ׳)
מה זה אומר: המודל ממשיך לעבוד כפי שעבד — קרן ריט בוגרת עם תזרים דיבידנד עקבי, צמיחה מתונה משערוכים ומרכישות נקודתיות, ללא קפיצה בקנה מידה ובלי שחיקה מהותית.
🔴 Bear Scenario
Cap Rate Stress + Office Vacancy Spike
תנאים שצריכים להתקיים:
  • ריבית גבוהה לאורך זמן + עליית cap rate ממוצע ב‑75bp+ — שערוכי IFRS שליליים בסך מאות מיליוני ש״ח (היפוך משערוכי 2025 שתרמו לקפיצת רווח נקי מ‑292.6 ל‑497.2 מ׳ ש״ח)
  • אכלוס אינפיניטי נתקע (פחות מ‑75% במגדל ופחות מ‑50% בפארק תוך 24 חודשים) — ה‑NOI הפוטנציאלי של ~80 מ׳ ש״ח לא מתממש
  • נטישת שוכר מהותי בנכס דגל אחר — ירידת תפוסה מ‑92.5% הנוכחיים אל מתחת ל‑90%
  • NOI 2026 נופל מתחת ל‑530 מ׳ ש״ח (מתחת לרף התחתון של תחזית ההנהלה 535–545)
  • FFO 2026 יורד מ‑366.8 מ׳ ש״ח 2025 — תוצאה ישירה של עליית הריבית הממוצעת על החוב מעבר ל‑2.19%
  • מתח רגולטורי על מבנה הריט (שינויים בכללי החלוקה / מגבלת המינוף 60%) שמטיל אי-ודאות
  • LTV מתקרב לתקרה הרגולטורית של 60% — מ‑38.4% הנוכחיים — מגביל גמישות מימונית
מה זה אומר: בתנאים אלו, NAV למניה יורד בעקבות שערוכים שליליים, חלוקת הדיבידנד נשארת אך פר-מניה יורדת בגלל דילול אפשרי (ב‑2025 דילול של 5,150,000 מניות בהקצאה פרטית, במרץ 2026 עוד 718,167), וההצדקה ל‑multiple יורדת. במצב קיצוני — הצורך בגיוס הון בתנאים פחות נוחים.
מסגרת זו מתארת תנאים, לא תחזיות מחיר. העוקב אחרי ריט 1 יעדכן את ההנחות בכל רבעון לפי הדיווח בפועל. אין בתרחישים הללו ציון, דירוג, או העדפה.
10

Analytical Lens — The Questions We Ask

בניתוח חברה מקצועית, השאלה אינה "האם זה טוב", אלא "באילו זוויות ראייה חייבים לבחון את החברה כדי לא לפספס את העיקר". כל ניתוח ב-Bakshi Finance עובר דרך שש זוויות. הטקסט למטה — אינו הערכה. הוא המיפוי של השאלות שהניתוח הזה אמור לענות עליהן. התשובות הספציפיות לחברה מופיעות בסעיף "How to Think About This Company" למעלה.

מה שהעדשה אינה: אין כאן דירוג, אין ציון, אין השוואה בין חברה זו לחברה אחרת, ואין העדפה. אותן שש שאלות נשאלות על כל חברה באתר — השונות היא בתשובות, לא בכלי.

This framework is intended to structure analysis, not to produce an investment conclusion.

📈
Growth
איך החברה גדלה? האם הצמיחה נובעת מכמות, ממחיר, או ממיקס? האם היא יציבה לאורך מחזורים?
💰
Profitability
איך שולי הרווח מתנהגים לאורך זמן? כמה מהרווח החשבונאי הופך לתזרים חופשי בפועל?
⚖
Leverage
מה מבנה ההון? באיזו גמישות החברה תתמודד עם מחזור ירוד?
🏰
Competitive Position
מה מגן על ההכנסות שלה מפני כרסום? כמה זמן ההגנה צפויה להחזיק?
👴
Management Quality
איך ההנהלה מקצה הון? מה ההיסטוריה שלה בהחלטות אסטרטגיות? עד כמה הדיווח שקוף ועקבי?
🧩
Business Complexity / Risk
מהם המקומות בהם ניתוח פשטני יטעה? מה חשוף לרגולציה, למחזוריות, או לשינויים טכנולוגיים?

Key Observations

1. הזהות העסקית. ריט 1 היא קרן הריט הציבורית הראשונה והגדולה בישראל, שהוקמה ב‑2006 בעקבות תיקון 147 לפקודת מס הכנסה. תיק של 58 נכסים מניבים בשטח כולל 750,655 מ״ר, בשווי בספרים של 9,270.7 מ׳ ש״ח בסוף 2025 [Maya P1727704]. תמהיל לפי שווי: משרדים 44%, מסחר 23%, תעשייה ולוגיסטיקה 20%, סיעודי 7%, חניונים 5%, מלונאות 1% [Maya P1727704, סעיף 9.2]. דירוג אג״ח ilAA/Stable מ‑S&P מעלות (עליית דירוג ב‑2025).

2. עמוד התווך של התזה. מבנה REIT אמיתי תחת חוק הריט הישראלי — חובת חלוקה של מלוא ההכנסה החייבת + פטור ממס חברות ברמת הקרן. שונה מהותית מאמות / עזריאלי / BIG / מגה אור הפועלות במבנה IT עם מס חברות 23%. מגבלת מינוף רגולטורית של 60% מהנכסים — LTV נוכחי 38.4% (חוב פיננסי 3,560 מ׳ ש״ח חלקי שווי תיק 9,271 מ׳). שנת 2025 הסתיימה עם NOI 532.6 מ׳ ש״ח (+9.8%), FFO מתואם 366.8 מ׳ (+7.3%), רווח נקי 497.2 מ׳ ש״ח, וחלוקת דיבידנד שנתית של 296.1 מ׳ ש״ח (4 חלוקות) [Maya P1727704].

3. המפגש הקריטי הנוכחי. תחזית הנהלה ל-2026 מספרת סיפור דק: NOI צפוי לצמוח ל‑535–545 מ׳ ש״ח, אבל FFO מתואם כמעט שטוח ב‑369–379 מ׳ [Maya P1727704, עמ׳ 5]. הפער מסמן את עליית הריבית הממוצעת על החוב מ‑1.95% ב‑31.12.2024 ל‑2.19% ב‑31.12.2025 ודילול ממניות חדשות. בנוסף, היפוך מבני בולט: הסגמנט המסחרי עקף את המשרדים כמקור ה‑NOI הגדול ביותר (40% מסחר ב‑2025 לעומת 32% משרדים, היפוך מ‑2023 שבה משרדים היו 40%). פרויקט הדגל — מתחם אינפיניטי ברעננה — אכלוס איטי (מגדל 67% בלבד, פארק 36% [כלכליסט, רבעון 1 2025]). פוטנציאל NOI ~80 מ׳ ש״ח לכשמושלם.

4. מה שחשוב למעקב. ארבעה משתנים יכריעו את ה‑12–24 חודשים הבאים: (א) קצב אכלוס אינפיניטי — השלמת אכלוס תהיה זרז חיובי בסך ~80 מ׳ ש״ח NOI נוסף, היתקעות תהיה זרז שלילי; (ב) cap rate ממוצע ברבעונים הבאים — שינוי של 50bp יתורגם למאות מ׳ ש״ח שערוך IFRS; (ג) פער NOI‑FFO וריבית ממוצעת — מסמן את עומק עליית עלויות המימון; (ד) שינויים רגולטוריים במבנה הריט הישראלי — כל שינוי בחובת החלוקה או במגבלת המינוף 60% משפיע מהותית.

סיכום זה אינו המלצה. הוא רשימה עובדתית של מה שהניתוח זיהה. ההחלטה — של הלקוח.

מתכונת הפעילות וגילוי רגולטורי

בקשי פיננסים פועלת במתכונת Family Office ללקוחות כשירים בלבד. מר ירון בקשי היה בעל רישיון ייעוץ השקעות מוסמך בשנים 2008–2023. נכון ליום פרסום מסמך זה, החברה אינה מחזיקה ברישיון ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או ניהול תיקי השקעות.

המסמך נועד למטרות מחקר ולימוד מקצועי בלבד. אין באמור משום המלצה לקנייה, מכירה, החזקה או ביצוע פעולה כלשהי בניירות ערך. אין באמור תחליף לייעוץ המתחשב בנתוניו ובצרכיו של כל אדם. כל החלטה — על אחריות המשקיע בלבד.

הנתונים נשלפו ממקורות רשמיים. עדכוני דיווחים עשויים לשנות את התמונה. ביצועי עבר אינם מעידים על ביצועים עתידיים. האתר לא משתתף בהחלטת ההשקעה. ההחלטה — של הלקוח.

🔒

סקירה לכשירים — Family Office

הסקירה האנליטית המלאה של RIT1 (RIT1) זמינה ללקוחות פרימיום של בקשי פיננסים.
הסקירה כוללת ניתוח של 11 סעיפים, פסקאות "How to Think About This Company", מסגרת תרחישים מובנית, ו-Analytical Lens של 6 ממדים.

פתיחת גישה לסקירה תוכן עיוני בלבד · אינו ייעוץ השקעות · ראה גילוי נאות
בקשי פיננסים — Family Office בקשי פיננסים · Family Office · כל הזכויות שמורות 2026